住宅の建て替えをするときの土地の課税について

土地にかかる固定資産税及び都市計画税は、賦課期日（1月1日）現在の土地の利用状況で課税しており、住宅の敷地となっている土地（住宅用地）については、住宅用地の特例措置により、税負担が軽減されています。
したがって、賦課期日現在、新たに住宅を建設する土地（更地）や建築途中の土地については、原則として住宅用地ではないため、住宅用地の特例が適用されません。
ただし、住宅を建て替えする土地で、次の要件を全て満たす場合は、引き続き、住宅用地の特例措置が適用されます。

特例要件

1. 建て替え前の土地が、前年度の賦課期日現在、住宅用地であったこと。

2. 当該年度にかかる賦課期日後の1月末日までに、住宅の基礎工事に着手していること。

3. 住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同一の敷地において行われるものであること。

4. 当該年度の前年度にかかる賦課期日における建て替え前の土地の所有者と、当該年度にかかる賦課期日における建て替え後の土地の所有者が、原則として同一であること。

5. 当該年度の前年度にかかる賦課期日における建て替え前の家屋の所有者と、当該年度にかかる賦課期日における建て替え後の家屋の所有者が、原則として同一であること。

要件の詳細

特例要件2について

• 「住宅の基礎工事に着手している」とは、現に水盛り・遣り方等の住宅の基礎工事に着手している状態を指します。造成工事等の開発行為、地盤改良、地鎮祭、地縄張りなどは含まれません。

特例要件3について

• 建替え前の敷地が建替え後の敷地の一部になる場合（建替え後の全体敷地に占める建替え前の敷地に該当する部分が5割以上のものに限る）には、建替え後の敷地のうち建替え前の敷地に該当する部分に限り、特例措置が適用されます。

特例要件4、5について

以下の場合は、特例要件4、5に該当するものとして取り扱います。

• 土地については、当該年度の前年度にかかる賦課期日における当該土地の所有者の配偶者、直系血族及び直系血族の配偶者のいずれかが所有している場合
• 家屋については、当該年度の前年度にかかる賦課期日における当該家屋の所有者の配偶者、直系血族及び直系血族の配偶者のいずれかが建替えを行っている場合

Q＆A

Q　個人名義の住宅を取り壊して当該個人が代表を務める法人名義で新築した場合、特例措置は適用されますか？

A　当該年度の前年度にかかる賦課期日における建て替え前の家屋の所有者と、当該年度にかかる賦課期日における建て替え後の家屋の所有者が別人格となるため、特例措置は適用されません。

火災等の災害による被災住宅用地について

火災等の災害により取り壊し等を行った住宅の敷地（被災住宅用地）については、新たに住宅が建設されていなくても、他の用途に使用していなければ、申告により引き続き2年間住宅用地の特例を適用できる場合があります。

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